这份公告称酷派及其附属公司宇龙计算机通信科技(深圳)有限公司与深圳市星华安房地产开发有限公司签订合作开发协议。双方将共同合作开发酷派信息港城市更新项目一期、二期、三期。

据透露,双方将进行分工合作,酷派负责提供获得土地使用权前的费用,另一方则负责项目的整体开发建设。项目建设完成后,各方按照项目全部新建成物业4:6的比例进行权益分配。此次旧改项目将带给酷派巨大收益。

此举也坐实了两个月前“酷派卖地求生”的传言。

曾经承载着宏大目标的土地

三年前的7月18日下午,深圳刚刚下过一场大雨,郭德英挥动铁锹为深圳高新区北区整体改造项目培土奠基。

那时的郭德英还是酷派的董事长和实际控制人,酷派总部也是高新区北区改造的重点项目。

郭德英设想,在旧改完成之后,这个总体量20万方的旧改项目将成为酷派全球的研发总部,未来将聚焦前沿性技术和产品创新,比如5G技术,推动酷派走向全球化和规模化。

那时候,郭德英和酷派还有着“国产4G第一”、“2016年销售五百亿”的宏大目标。

然而,事情的进展并未完全按照郭德英的设想。在经历了联姻360、郭德英退出、易主乐视、CEO刘江峰出走等一系列变故后,酷派的业绩开始连续下滑,甚至陷入巨额亏损境地。

2016年底,大股东乐视资金危机爆发,酷派被彻底拉入泥潭。在蒙受乐视资金链危机的牵连后,深陷泥潭的酷派在10月17日给出了一份自救方案:卖地自救

郭德英昔日挥动铁锹的这片土地,成为了这个老牌手机商的救命稻草。

百亿旧改

与8月份传京基地产、碧桂园全面接盘有所不同,此次拿下这一旧改项目的是深圳本土开发商星河地产,双方目前合作的也并非酷派旗下所有地产项目,而仅仅是深圳南山科技园的总部旧改项目。

酷派信息港位于深圳高新产业聚集地南山科技园内,为酷派总部所在地。2012年,酷派信息港旧改项目被列入《2012年深圳市城市更新单元计划第二批计划》,两年后的7月18日,项目正式奠基。

郭德英在奠基仪式上做了种种设想,在他看来,酷派信息港要满足未来研发总部对软件、硬件的高要求、高标准,“能够与国际一流品牌谷歌、微软、苹果等媲美。”

据了解,酷派信息港项目总拆除用地面积为3.29万平方米,规划容积率7.2,总建筑面积合计20.14万平方米。其中,产业研发用房面积17.5万平方米,占总体量的87%;另含产业配套用房建筑面积2.23万平方米、配套设施4500平方米。    项目分为三期进行。其中,一期建设用地1.26万平方米,将建设三栋20层的办公楼,总建筑面积12万平方米,预计可容纳上万员工。目前,项目一期工程已建设至地上十层,处于停工状态;二期为城市更新项目,尚未拆除;而三期为空地。

星河地产“空降”后,双方将进行分工合作,酷派负责提供获得土地使用权前的费用,星河地产则负责项目的整体开发建设。

具体而言,酷派将负责办理城市更新申报立项、规划审批、实施主体确认、缴纳土地使用权地价款项及税费等,土地平整后将移交星河地产;而星河地产将全权负责工程的勘察、设计、办理相关报批报建手续,以及工程实施阶段全部工作等;另外,星河地产需要负责该项目全部专案建设费用,并且在取得施工许可证後三年内完成建设,并交付使用。

项目建成后,星河地产将与酷派将按照项目全部新建成物业6:4的比例进行权益分配。据此,星河地产和酷派未来可分别分到12万平方米、8万平方米的物业面积。

若以当前科技园片区写字楼6万元/平方米左右的价格测算,酷派信息港的总货值可达120亿,酷派对应的货值为48亿左右。

“金饭碗”填窟窿的第一步

作为一家已有20多年历史的通信企业,酷派曾经是国产手机四强“中华酷联”之一。随着运营商对智能手机主导权的丧失,三年前,酷派便已经开始走下坡路。而受乐视事件影响,酷派在资本面一蹶不振,加之业务线并没有亮眼的产品提振业绩,市场融资方面酷派步履蹒跚。

从今年所发的财报上看,根据酷派集团8月15日在港交所发布公告显示,公司目前经营未有改善,仍处于持续亏损状态,基于对集团未经审核综合管理账目的初步评估,集团截至2017年7月31日的营业收入约为港币27.16亿元,同比下滑约52%,且集团流动资产已低于流动负债,近期偿债压力加大。

债主的频频催债为公司雪上加霜。7月27日平安银行起诉酷派,要求其提前还贷8000万元;8月18日,宁波银行深圳分行起诉酷派,要求归还差额款项4900万元及利息;8月21日,上海浦东发展银行深圳分行已向法院提起诉讼,要求酷派补足承兑汇票保证金约8996.7万元。

酷派并没到达资不抵债的困境,事实上如果将旗下的土地资源变现,酷派将从极大程度上缓解目前的资金困境。

通过已有信息,记者查询到,酷派在深圳南山高新产业园北区拥有面积超过3万平方米的酷派信息港,酷派位于东莞松山湖的天安云谷生产基地则占地面积超过10万平方米。此外,酷派还在西安高新区规划了占地面积8.7万平方米的宇龙通信长安产业园项目一期。而在2016年,酷派还与弘稼科技规划投资200亿元在广东河源建设农业生态园项目,开发面积1800亩,总持有土地面积已经超过2000亩。

其中,仅南山高新区信息港项目已经估值颇高。公开资料显示,酷派在2008年低价购入深圳科技园北区地块,加上酷派信息港及东莞松山湖等地块,酷派所持有的土地价值近百亿。

在资金难以为继的情况下,酷派采用了和控股股东乐视一样的办法,通过地产项目的放售来缓解燃眉之急。此前,乐视曾卖掉在建总部大楼,并意图出售世茂工三等项目来缓解资金问题。

刘江峰也曾表示,“通过房地产变现是最容易的,比如直接卖地,或者通过土地做资本合作,方法很多。”今年7月左右,在时任CEO刘江峰的运作下,酷派开始酝酿卖地套现。刘江峰曾对外表示,酷派有价值将近100亿的土地资源,不少地产商很感兴趣。

碧桂园、恒大、融创都曾意图接盘酷派名下土地。而今年8月,更是有消息称,深圳地产商京基要入股酷派,甚至传言酷派国内业务将转型为房地产。

一位酷派的前员工透露,“之前公司和京基确实有过洽谈,都走到了交定金的一步,但后来不知道为什么搁浅了。”作者就此向京基地产求证,但对方未予置评。

有说法称,刘江峰卖地一事难以推动乃受到了内部阻力。刘江峰已于8月左右离职,酷派“老臣”蒋超全权接任。酷派副总裁杜金彪介绍,这位长期掌管酷派财务的“老臣”回归后,酷派资金紧张的局面有所缓解。

而从目前来看,酷派并没有放弃卖地求生这一方案,引入星河地产也许只是筹集资金的第一步。

星河集团的生意

不过对于专攻电子产品研发的酷派集团来说,从事产业地产项目的旧改难度颇大。信息港项目涉及老旧工业改造、产业导入、配套建设等多个旧改过程,加之集团现金的捉襟见肘,引入合作开发方是最优选择。

记者了解到,刘江峰曾在酷派内部积极推动存量土地进行房地产开发,不过由于受到内部阻力原因一度搁置。其在今年8月31日离职,不过最终酷派依然是选择合作开发这一方案解决棘手的资金短缺问题。

公告称酷派及其附属公司宇龙计算机通信科技(深圳)有限公司与深圳市星华安房地产开发有限公司签订合作开发协议。企业注册信息显示,星华安房地产开发有限公司大股东正是深圳星河房地产开发有限公司。

公告同时显示,项目建成后,酷派与星河地产将按照项目全部新建成物业4:6的比例进行权益分配,即分别得到8万平方米、12万平方米的物业面积。这也意味着通过合作开发星河集团将至少分得价值60亿元的资产。

近年来,星河集团一直高举产业地产的大旗进行模式输出,其“以产权换股权”的概念在行业内也颇有一定知名度。官网显示,星河控股集团目前旗下有四大业务集团,包括地产集团、产业集团、置业集团和金融集团,前三者分别对应的核心业务包括住宅地产、产业地产、商业地产与酒店。

此次最终由星河集团获得信息港产业地产旧改项目的合作开发权也亦与其在产业地产方面的长期宣传关系密切。

中国综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁认为,产业方和地产商的合作是一个趋势,可以结合双方优势各自发挥,“酷派信息港是产业用地,而星河地产有较多的旧改和产业地产开发经验,可以更好地打造这个项目。而且地产商资金比较宽裕,全权交给他们开发也能降低酷派的资金压力。”

不过目前产业地产操作的最大难点在于物业不能及时变现,而在酷派方现金流吃紧的情况下该项目背负着资产变现的使命。在完成第一步后,酷派能否依靠此项目打赢翻身仗,以及星河集团依靠此次“意外之财”实现利润与品牌的双丰收,还要看未来的实际运营情况。

但是,酷派的资金缺口究竟有多大? 卖地钱是否只是杯水车薪?

二维码